长租公寓产业中的关键要素很像一个哑铃,哑铃的左边是物业资源,长租品牌能力再强,如果没有合适的物业也会落入“无米之炊”的窘境。全国主要城市适合做长租公寓的物业都有一次些硬性的条件,如位置,通勤便利,建筑结构合理等等,这样的物业也是酒店抢夺的目标,所以长租公寓企业在寻求物业时面对的竞争者不仅是同行,还要连锁酒店等其他业态,而他们的收益能力目标都比公寓行业高。再有,很多城市好地段的物业其实大多在政府与开发商手里,加上未来政府租赁用地的推出,以及开发商被动自持物业的供应,本身没有物业资源的长租企业今后获得物业的机会将会越来越少。没有物业,规模就成了一句空话。哑铃的右边则是资本,回报周期长,收益薄的公寓产业需要的资金有三个条件,即长钱,大钱,便宜钱。而国内这三种性质都具备的资金在银行里,本来租金贷是银行对接长租一个创新尝试,但被不理智的企业滥用导致夭折,加之PE/VC的资本对行业开始反思几乎停止持续投资,今后绝大数长租企业将很难获得资金,没有资金也无法规模化,这种恶性循环将会摧垮本来很好的品牌。
而哑铃的中间应该是众多的长租公寓品牌拥挤的一个杆。杠虽然细,但确是链接物业与资本重要的部分。国内当下90%的长租企业都挤在哑铃中间这条细细的杆上,对于物业主和资本来说,公寓运营商可以为他们带来什么价值?不同品牌的消费者粘性以及如何避免同质化竞争?将是他们与公寓品牌合作的前提。如果中国有了真正的公寓公募REITs,这三个角色可以打通,但目前大家在三个角色里承担什么样的责任与创造什么样的价值,是2021年伊始每一个运营品牌最严峻的挑战。