长租品牌有可能陷入“无米之炊”的窘境

长租公寓产业中的关键要素很像一个哑铃，哑铃的左边是物业资源，长租品牌能力再强，如果没有合适的物业也会落入“无米之炊”的窘境。全国主要城市适合做长租公寓的物业都有一次些硬性的条件，如位置，通勤便利，建筑结构合理等等，这样的物业也是酒店抢夺的目标，所以长租公寓企业在寻求物业时面对的竞争者不仅是同行，还要连锁酒店等其他业态，而他们的收益能力目标都比公寓行业高。再有，很多城市好地段的物业其实大多在政府与开发商手里，加上未来政府租赁用地的推出，以及开发商被动自持物业的供应，本身没有物业资源的长租企业今后获得物业的机会将会越来越少。没有物业，规模就成了一句空话。哑铃的右边则是资本，回报周期长，收益薄的公寓产业需要的资金有三个条件，即长钱，大钱，便宜钱。而国内这三种性质都具备的资金在银行里，本来租金贷是银行对接长租一个创新尝试，但被不理智的企业滥用导致夭折，加之PE/VC的资本对行业开始反思几乎停止持续投资，今后绝大数长租企业将很难获得资金，没有资金也无法规模化，这种恶性循环将会摧垮本来很好的品牌。

而哑铃的中间应该是众多的长租公寓品牌拥挤的一个杆。杠虽然细，但确是链接物业与资本重要的部分。国内当下90%的长租企业都挤在哑铃中间这条细细的杆上，对于物业主和资本来说，公寓运营商可以为他们带来什么价值？不同品牌的消费者粘性以及如何避免同质化竞争？将是他们与公寓品牌合作的前提。如果中国有了真正的公寓公募REITs，这三个角色可以打通，但目前大家在三个角色里承担什么样的责任与创造什么样的价值，是2021年伊始每一个运营品牌最严峻的挑战。